건설경제 2014년 3월 7일자 칼럼입니다... [시론] 도시정비사업 효율화 방안 기사입력 2014-03-07 06:00:02 조필규 (LH 토지주택연구원 수석연구원) 　주거환경 정비사업은 장기간에 걸친 사업으로 업무 내용이 복잡하고 다양해 전문지식과 자금조달 능력이 부족한 토지 소유자 등이 스스로 사업을 이끌어 가기에는 어려움이 많았다. 종전에는 관행적으로 설계자나 시공자 등이 토지 등 소유자(이른바 조합)의 업무를 지원하고 대행해 주는 역할을 담당하였다. 　그 결과 시공자 등은 개발이익을 사업의 우선순위로 둠에 따라 업무대행 과정에서 해당 조합과 유착해 부조리를 유발하였고, 자격기준 없이 난립한 컨설팅 회사 역시 이러한 본질적인 문제를 안고 있었다. 이러한 문제점을 방지하기 위해 기존 컨설팅회사 등을 제도권으로 흡수하여 일정한 자본금과 전문 인력을 확보한 ‘정비사업전문관리업자’를 시ㆍ도지사에게 등록하게 함으로써 토지 등 소유자의 권익을 보호하고 정비사업이 투명하게 추진될 수 있도록 하는 도시 및 주거환경정비법을 2003년 7월1일 제정해 시행하고 있다. 　그러나 도정법 시행 10년이 지난 시점에서 정비업체의 부적정한 업무 지원으로 인한 민원발생, 비전문 기술 인력의 용역수행, 자본금 부실 등으로 개선방안 마련이 필요한 실정이다. 특히 정비사업전문관리업은 사업 추진과정에서 조합과 공동시행자로 역할을 해왔던 시공자가 단순히 건설공사만을 담당하는 것으로 역할이 바뀌면서 컨설팅 관련 업무 공백을 보완하기 위해 마련된 제도다. 　정비업체는 법적·행정적 전문가로서의 역할과 정비사업의 기술적 전문가로서의 역할, 조합의 협력자로서의 역할, 분쟁(갈등)의 중재자 및 사업관리자(PM)로서의 역할을 수행해야 한다. 정비업체는 사업 구역 현황과 특성을 종합적으로 분석하여 체계적으로 세부사업의 추진계획을 수립하고, 행정업무 등 다양한 전문성을 바탕으로 효율적으로 사업을 추진할 수 있어야 한다. 　2013년 4월1일 현재 서울시에 등록된 451개 업체 중 영업정지 및 말소(235개), 소재지 이관(15개), 서류 미제출(49개) 등을 제외한 152개 정비업체 중 대표자가 정비업 관련 자격이 없는 단순 사업운영을 하는 형태가 61.8%(94개 업체)를 차지하고 있다. 또한 주요 인력 구성이 정비사업 경력자(26.8%)에 비해 대부분 건축사(59.2%)로 구성되어 있다. 특히 무자격 종사자인 기타인력은 업체당 평균 5.7명으로 총원 대비 기타 인력 비율이 평균 57.2%를 차지하고 있다. 　따라서 이 같은 문제의 해결과 함께 원활한 사업 추진을 위해 정비업을 법에 포함시켜 해당 조합의 협력자 및 지원주체로서의 역할을 부여한 취지에 부합하기 위해서는 다음과 같은 개선방안이 필요하다. 　첫째, 정비업체의 등록·취소 기준을 강화해야 한다. 정비업체 종사자는 해당 사업주체(추진위원회, 조합)의 주거환경 개선을 위해 법적, 행정적, 기술적 협력자로서 업무를 수행해야 한다. 특히 정비사업이라는 사경제의 주체인 정비업체 임직원의 공정성 및 투명성 결여 등으로 각종 금품 및 향응제공(수수)의 논란이 지속되고 있다. 따라서 현재 도정법 제11조(시공사 선정 등)에서는 협력업체, 시공사 선정 관련 금품ㆍ향응 금지에 대해서만 규정하고 있으나 정비업체 임직원의 금품 및 향응제공(수수)도 금지하는 등 등록취소 기준의 강화가 필요하다. 　둘째, 정비업체 종사자 중 기타인력에 대한 관리를 체계화해야 한다. 실제 정비사업 현장에서 종사하는 기타인력의 전문성이 결여될 경우 결국 해당 조합원에게 피해를 끼치게 된다. 따라서 일정기간 경과규정을 둬 공공주도(관리)의 교육기관에서 정비사업 관련 교육을 이수한 자에 대해서는 관련 제도권 내로 흡수, 관리하는 것이 필요하다. 　셋째, 정비사업의 모든 이해주체에 대한 교육이수를 의무화해야 한다. 정비업체는 자금조달 문제로 사업추진 능력을 갖춘 시공사에 의존할 수밖에 없다. 그 결과 조합은 협력업체의 자금조달에 의존하는 악순환이 지속되고 있다. 따라서 정비사업과 관련된 조합과 시공사를 포함한 모든 이해주체에 대해서 공공주도(관리)의 교육이수를 의무화하도록 법령을 개정해야 한다. 　넷째, 정비업체의 정비사업 업무 범위를 재설정해야 한다. 정비업체의 전문성 부족과 영세성 등으로 인하여 조합원에게 경제적, 정신적 피해가 발생하고 있다. 따라서 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 해당 사업의 단계별로 조합과 용역 계약을 체결하는 것도 하나의 해결방안이 될 것이다. 이를 위해서는 정비사업을 둘러싼 모든 이해주체 간의 역할과 업무 범위에 대한 논의를 바탕으로 정비업체의 업무 범위 재설정이 필요하다. 　끝으로 정비업 제도를 도입해 ‘사업이 효율적으로 추진될 수 있도록 기간을 단축하고 비용을 경감시키는 효과를 얻을 수 있다’는 초심(初心)으로 이해관계자의 생각과 인식이 전환되기를 기대한다. 　※ 외부 필진의 글은 본지 편집 방향과 다를 수도 있습니다.