건설경제 2014년 4월 4일자 칼럼입니다... [시론]공동주택 관리 투명성 높이려면 조필규 (LH 토지주택연구원 수석연구원) 　공동주택은 하나의 건물을 많은 사람이 구분하여 소유함에 따라 공동생활에 대한 의식의 차이가 발생하고, 다양한 가치관을 가진 소유자 사이의 의사결정에 어려움이 있다. 또한 이용관계의 복잡함, 건물 구조상의 기술적 판단의 어려움 등 건물을 유지ㆍ관리해 나가는 데 있어서 많은 과제를 안고 있다. 　최근 서울시 공동주택 공급현황을 살펴보면 3351개 단지, 1만6130동, 133만가구가 공급되고 있으며 총 주택의 56.7%를 공동주택이 차지하고 있다. 특히 신규주택의 73%, 재개발방식에 의한 주택의 93%가 공동주택 방식으로 공급되고 있다. 최근 3년간 아파트는 10만가구가 늘었다. 그로 인해 공동주택 관리시장 규모는 연간 4조5000억원에 달하고 있으며 관리인력으로 7만명이 종사하고 있다. 　더욱이 공동주택의 관리과정에서 각종 비리와 분쟁이 발생함으로써 최근 5년간 아파트 입주민 간 소송이 3660건이며, 일반 민원 접수 및 처리 건수는 연간 1800여건에 이르고 있다. 이에 따라 최근 서울시에서는 자율관리를 표방하면서도 아파트 관리사무소와 입주자대표회의에 의해 사실상 독점되어 온 ‘아파트 관리’에 거주민의 의견 반영과 투명성 강화를 위해 ‘공동주택관리지원센터’를 운영하고 있다. 　한편, 일본도 우리와 같은 문제들이 발생해 공동주택 관리의 중요성을 인식하게 되었다. 2000년 8월1일 ‘공동주택(맨션)관리 적정화 추진에 관한 법률’이 제정되고, 공동주택 관리의 효율적 운영을 지원하는 공동주택관리센터가 출범하여 운영되고 있다. 　국내 공동주택의 효율적인 관리방안 모색과 관련, 일본 공동주택 관련 법제도와 관리체계 및 그 역할을 정리하면 다음과 같다. 　첫째, 일본은 공동주택 관리 적정화 추진에 관한 법률에 근거해 공동주택 관리사의 자격을 규정하고, 관리업자 등록 제도를 실시하는 등 공동주택 관리의 적정화를 추진하기 위한 조치를 마련하였다. 또한 국민생활의 안정과 국민경제의 건전한 발전에 기여하는 것을 목적으로 정부가 공동주택 관리의 적정화에 관한 지침을 공표하도록 하고 있는 것이 특징이다. 　둘째, 일본에서는 사생활을 중시하고 공동의 활동은 차순위로 생각하는 개인주의적 주거의식을 고려해 공동주택 관리 역시 사적 자치 원칙을 존중하고 관리조합이 자체적으로 해결하기 어려운 부분을 제도적으로 보완하면서 공공이 구축한 어드바이스 제도 등의 철저한 유료화를 통해 이용자 비용부담 원칙을 적용하고 있다. 이것은 건전하고 지속가능한 공동주택 관리를 위해 정부가 지도하는 공동주택관리센터의 설립 근거를 마련하고, 공동주택 관리사제도를 신설한 후 이를 국가가 공인한 것은 사적 자치의 한계를 공공이 적극 개입해 개선하려는 조치로 볼 수 있다. 　셋째, 일본의 공동주택관리센터는 공동주택의 유지·관리 차원에서 전문 지식과 기술이 필요한 부문에 한해 관리조합이 자체적으로 공동주택을 관리할 수 있도록 지원해주는 역할을 하고 있다. 특히 관리는 유료화를 전제로 하나 이에 대한 활용여부는 의무화하지 않고 공동주택 조합의 임의적 선택에 맡기고 있다. 이것은 개별단지의 여건과 현황, 입주자 의견 등을 최대한 존중하여 해당 단지에 맞는 최선의 관리체계 구축을 조합이 스스로 할 수 있도록 유도하려는 의도로 해석할 수 있다. 　이상과 같이 일본에서는 공동주택 관리를 공공이 지원하고 있다. 국내에서도 공동주택 관련 의사결정에 대한 정보공개 강화, 공공의 지원 강화, 공동주택의 물리적 공급과 더불어 자율적인 주민참여 및 관심과 유도를 위한 정책 실현이 필요하다. 특히 자치구에서 공동주택 관리 자문단 운영을 통한 입주자 대표회의 의사결정 지원이 필요하다. 또한 주민참여 및 지역 커뮤니티사업의 적극적인 추진을 위해서는 공동주택 자체 커뮤니티 조직의 양성화를 바탕으로 하여 시민 주체 사업으로 발전시키는 것이 필요하다. 　이러한 시사점을 바탕으로 국내 공동주택 관리체계의 개선을 위해서는 제도적인 측면과 조직적인 측면에서 다음과 같은 사항을 제언한다. 　먼저 제도적인 측면에서 한국은 일본에 비해 중앙정부나 지방정부가 관리의 문제에 직접 개입해 지도ㆍ감독을 할 수 있는 막강한 권한이 부여된 상태다. 따라서 지자체의 조직개편, 관리업무상의 우선순위 설정, 조례의 개정, 관리체제의 효율화와 관리 서비스의 질적 제고를 위한 대대적인 관련 규정과 지침의 보완작업이 선행되어야 할 것이다. 　다음으로 조직적인 측면에서는 개별단지 차원에서 해결하기 어려운 사항에 대해 전문적인 정보와 서비스를 통합적으로 제공함으로써 각각의 단지별 여건에 부합하는 맞춤형 공동주택 관리체계를 육성하는 것이 해당 지자체의 역할이다. 　앞으로 이러한 제도적·조직적인 측면의 개선을 통해 그동안 입주민의 자율관리 측면을 강조한 나머지 공동주택 관리사무소와 입주자대표회의에 의해 사실상 독점되어 온 공동주택 관리에 거주민의 목소리가 적극 반영되고 투명성도 한층 강화될 것으로 전망된다. ※ 외부 필진의 글은 본지 편집 방향과 다를 수도 있습니다.