건설경제 9월 4일자 기사입니다... 조필규(LH 토지주택연구원 수석연구원) 리모델링 사업은 건축법과 주택법 규정에 따른 리모델링으로 구분된다. 건축법 규정에 의한 리모델링은 건물 소유자 또는 소유자로부터 사용 승낙을 받은 제3자가 건물 소유자와 함께 할 수 있다. 주택법상 리모델링은 주무관청으로부터 인가를 받은 리모델링 조합 또는 구분건물 소유자 전원의 동의를 받아 입주자 대표회의가 사업을 시행할 수 있으나, 구분 건물 소유자 전원의 동의를 얻는다는 것은 사실상 거의 불가능하므로 결국은 리모델링조합만이 시행할 수 있다. 주택법에 따른 리모델링을 중심으로 그에 따른 등기 절차 등을 살펴보면 리모델링조합은 주택법에 따라 주무관청으로부터 인가를 받게 되나, 법인이 성립되려면 법률에 법인으로 한다는 규정이 있어야 한다(민법 제31조). 집합건축물을 리모델링하기 위하여 구분 소유자 등이 결성한 리모델링조합은 주택법에 법인으로 한다는 규정이 없어 법인으로 성립할 수 없으므로 법인 등기를 할 수 없다. 　이와 달리 주택재건축 정비사업조합, 주택재개발 정비사업조합, 도시환경 정비사업조합은 도시 및 주거환경정비법에 법인으로 한다는 규정(제18조 제1항)이 있어 법인 설립 등기가 가능하다. 건축법 규정에 따른 리모델링의 경우 그 유형이 개축·대수선·증축 등일 것이고 이 경우 리모델링 사업에 따라 일부 멸실과 새로운 증·개축에 따른 건축물 대장의 표시 변경에 따라 표시변경등기를 하게 된다. 형식은 건물표시 변경이나 그 실질은 보존등기에 해당한다. 　공동주택과 그 부속 시설의 등기는 구분건물과 대지권이 하나의 등기부로 구성되어 있다. 지금까지의 리모델링은 수직 증축만 하는 1대1 리모델링만 수행하였다. 리모델링 사업이 완료되면 건축물대장의 표시변경에 따라 구분건물 표시변경등기를 하였다. 이때 건물표시 변경이 이뤄진 경우 대지권도 함께 변경하여야 하는지 여부가 문제가 되었다. 대지권의 지분 비율을 변경하게 되면 그 형식은 변경이나 실질은 지분 취득(取得)과 상실(喪失)에 해당하므로 그 변경 업무가 복잡하게 된다. 　이러한 번거로움을 피하기 위하여 전유부분의 면적이 늘거나 줄어들어 이에 관한 구분건물의 표시변경등기를 할 때에도 종전 대지 사용권의 지분 비율은 변하지 않는다는 주택법 제48조제1항(공동주택 리모델링에 관한 특례규정)을 두었고, 이 특례규정만으로도 대지권 변경에 따른 관련 문제를 해결할 수 있었다. 　그러나 주택법이 개정되면서 세대 수 증가형 리모델링 사업이 도입되었고, 도시 및 주거환경정비법의 관리처분 개념에 해당하는 권리변동 계획의 개념을 포섭하여 신설하였으나 권리변동 계획의 효과에 대하여는 별다른 규정을 두지 않았다. 따라서 소유권 귀속이나 변동, 건축물대장의 표시 변경에 따른 등기 절차는 주택법의 특례규정에 따르거나 부동산등기법의 절차규정을 따라야 한다. 주택법의 특례규정은 세대 수 증가형 리모델링에 적용할 수 없는 관계로 절차법인 부동산등기법의 관련 규정을 적용하여야 한다. 　법률 제11243호로 개정된 주택법에 세대 수 증가형 리모델링의 개념과 이에 따른 일반분양용 구분건물에 대지 사용권을 부여하기 위하여 리모델링 전후의 대지 및 건축물의 권리변동 명세와 조합원 외의 자 등에 대한 분양계획 등을 권리변동 계획의 내용으로 포함시켰고, 권리변동 명세서에서 정해진 일반 분양자의 지분은 조합원 소유 지분의 일부분에서 출연된 지분이다. 이때 조합원 소유의 종전 지분에 설정된 제한 물권은 조합원에게 귀속되는 지분뿐만 아니라 일반분양용으로 제공되는 대지 지분에도 존속하게 되는 문제가 생긴다. 　도시 및 주거환경정비법 규정에 따른 정비사업의 경우는 이전 고시에 관한 규정과 이에 따른 도시정비 등기처리규칙을 적용하는 관계로 조합원의 종전 부동산에 설정된 담보권 등이 신축되는 조합원용 부동산에 설정된 것으로 간주되고, 일반분양용 부동산은 조합이 원시취득하게 되나, 리모델링 사업의 경우는 조합원 소유의 리모델링 전 대지에 설정된 담보권 등이 조합원에게 귀속되는 부분뿐만 아니라 일반분양용으로 제공되는 대지에도 함께 존속하게 된다. 　주택법과 주택공급에 관한 규칙은 사업시행자인 조합이 사업 부지의 소유권을 확보하여야 하며 저당권 등의 제한물권의 부담이 없어야 입주자를 모집할 수 있다고 규정하고 있다. 또한 법원의 일치된 견해는 공평의 원칙상 특별한 약정이 없는 한 매도인은 매수인에게 제한물권의 부담이 없는 완전한 소유권을 이전할 의무가 있는 바, 제한물권을 말소하지 않고서는 소유권을 이전할 수 없어 분양을 할 수 없는 문제가 발생하게 된다. 　일반분양을 하여 분양대금으로 사업비의 일정 부분을 충당하여야 하는 것이 주택조합의 건설 관행인데, 사업기간 동안 이주를 위하여 이주비 용도의 자금을 빌릴 때 조합원 소유의 구분건물을 담보로 제공하여야 하는 관계로 일반분양을 할 수 없게 되어 향후 리모델링 사업 추진에 큰 어려움이 예상된다. 　이러한 문제점은 관련 규정이 갖춰지지 않아 발생한 문제이므로 조속히 권리변동 계획에 관한 사항이 개정되어야 할 필요성이 있다.