건설경제 1월20일 기사입니다.. 이인근(LH토지주택연구원 원장) 정부가 지난 13일 기업형 주택임대사업 육성대책을 발표하였다. 주택임대시장 변화에 선제적으로 대응하고 시장을 선진화하여 무주택 중산층의 주거안정을 도모하기 위한 정책으로 보인다. 민간임대주택 공급과 관련된 각종규제 및 제약요인을 완화하면서 주택기금 융자, 취득세ㆍ양도세 경감, 저렴한 택지 공급, 임대리츠 활성화 등 다양한 지원내용을 담고 있다. 　그동안 정부는 저리 전세자금 융자, 월세 소득공제 등 세입자 지원대책에 초점을 맞춰왔다. 이번 대책은 여기에 민간임대시장을 활성화함으로써 세입자 지원정책이 갖는 한계를 극복할 수 있을 것으로 보인다. 기업형 임대사업자를 육성하여 부족한 제도권 임대주택재고를 확대하고 세입자의 주거편익도 향상될 것으로 기대된다. 아울러 기업형 임대사업자를 통해 임대차 거래의 투명성을 높이고 시설관리는 물론 종합적인 주거서비스가 이뤄질 수 있을 것으로 보인다. 　기업형 임대사업은 시장 환경변화와 임대사업에 대한 인식이 바뀜에 따라 점진적으로 활성화될 것으로 예상된다. 전세 위주의 임대차 시장에서 월세수익을 목적으로 하는 임대사업은 부진할 수밖에 없었다. 그러나 월세가 보편화되면서 자본수익을 기반으로 하는 임대사업 환경이 조성되어 가고 있다. 특히, 기업형 임대사업에 대한 다양한 지원으로 수익성도 높아질 것으로 보여 기업들의 관심은 커질 것으로 예상된다. 실제로 일부 대기업에서는 대책 발표 이후 전담부서를 신설하는 등 발 빠른 반응을 보이고 있다. 물론 기업형 임대사업이 단기간에 획기적으로 증가하기는 어렵다. 중산층들의 임대유형이 대부분 전세 위주로 되어 있고, 세입자의 지불능력을 고려할 때 월임대료 책정에 한계가 있기 때문이다. 최근 수도권 분양시장의 회복세도 임대사업 진출을 제약하는 요인이 될 것이다. 임대사업에 비해 수익성이 높고 대금회수가 빠른 분양사업에 민간의 관심이 더 높기 때문이다. 　아울러 기업형 임대사업이 활성화되고 정책효과를 제고하기 위해서는 몇 가지 해결해야 할 과제가 있다. 우선, 장기투자자를 안정적으로 확보하는 것이 중요하다. 수익구조가 개선되더라도 민간부문에서 막대한 초기사업자금을 확보하기는 쉽지 않기 때문이다. 그러한 의미에서 자금력 있는 연기금 등이 기업형 임대사업에 투자할 수 있도록 유도하여야 한다. 연기금 입장에서도 안정적인 장기 투자처를 확보할 수 있어 도움이 될 것이다. 　둘째로는 정책 시행과정에서 발생할지 모르는 이해 상충과 부작용을 최소화해야 한다. 임대료 인상률 제한에 따라 최초 임대료가 과도하게 높아지거나 세입자의 교섭력이 약화될 가능성이 제기되고 있다. 임대사업이 활성화되더라도 세입자의 주거비 부담이 더 커진다면 정책효과는 반감될 수밖에 없다. 임대료 인상과 관련하여 영국, 독일 등에서 운영하는 공정시장임대료제도의 도입을 적극 검토할 필요가 있다. 국가가 임대주택의 품질과 입지 등 주거특성을 고려하여 지역별 공정임대료를 고시하고, 민간임대사업자가 공정임대료의 일정 범위 내에서 임대료를 책정하는 제도이다. 물론 공정임대료는 임대사업자의 수익성을 크게 저해하지 않는 범위에서 세입자들이 수용할 수 있는 수준이어야 한다. 　셋째로는 기업형 임대사업에 대한 사후관리체계를 구축하여야 한다. 이번 대책은 주로 공급 확대에 맞추어져 있어 사후 관리방안은 미흡한 상황이다. 따라서 임대사업자에 대한 기본정보는 물론 대상주택, 세입자, 임대조건 등에 대한 신고체계를 마련하고, 임대사업자에 대한 정부의 적정한 관리‧감독체계를 구축하여야 한다. 물론 사후관리체계는 임대사업을 통제하는 것이 아니라 입주민을 보호하고, 정책효과를 제고하는 방향으로 이루어져야 한다. 　넷째로는 개인의 비제도권 전월세주택을 제도권으로 유인하는 보완대책이 마련되어야 한다. 개인들이 보유한 임대주택을 임대기업에 위탁 혹은 출자할 경우 혜택을 주는 것이다. 물론 영세 임대사업자들이 스스로 리츠 등의 법인을 설립하여 임대사업을 수행하는 경우에도 지원을 아끼지 말아야 한다. 이는 생계형 임대사업자들의 불안감을 완화할 수 있을 뿐만 아니라 궁극적으로 임대사업자들간의 서비스 경쟁, 가격 경쟁 등을 통해 임대시장의 건전성을 제고시킬 수 있을 것이다. 　마지막으로 관련 법안의 신속한 처리가 무엇보다도 중요하다. 이번 대책과 관련하여 처리해야 할 법령만 해도 민간임대법 제정, 국유재산특례법, 조세특례법 등 10여개에 이른다. 그동안 부동산대책 관련법안 처리과정을 볼 때 법안 처리가 순조롭게 이루어질지 의문이다. 정부는 법안 처리가 신속히 이루어질 수 있도록 공청회 등의 여론 수렴을 통해 논쟁을 최소화할 수 있는 법안을 마련하여야 한다. 물론, 법안 처리에 대한 정부와 국회의 적극적인 소통과 합의가 더욱 중요할 것이다. 　기업형 임대주택사업은 주택임대시장 패러다임 변화에 대응할 수 있는 중요한 정책수단이다. 따라서 연기금 등을 통한 투자재원 마련, 이해갈등 해소, 사후관리체계 구축, 신속한 법안 처리 등의 후속조치를 추진하여 기업형 임대사업이 시장에 성공적으로 안착되도록 해야 할 것이다.