건설경제 1월 28일자 기사입니다... 조필규 (LH 토지주택연구원 수석연구원) 일반적으로 저층주거지는 1~2층의 단독주택과 저층집합주택으로 구성된 지역으로 이해를 하고 있다. 여기서 단독주택은 한 가구가 생활할 수 있도록 건축 또는 개축된 가옥을 의미하나, 통계상으로 단독주택으로 집계되는 유형에 다가구주택이 포함되어 있다. 이러한 다가구주택은 한 동의 건축물에 여러 가구가 임차한 가구 일뿐 주택에 대한 분할소유가 불가능하다. 이러한 저층주거지는 아파트 위주의 전면철거방식 주택공급으로 인해 주거유형이 획일화되어가고, 단독주택의 멸실로 인한 저가의 서민주거 형태가 급감함에 따라 기존 커뮤니티가 파괴되는 등 주거환경이 악화되고 있다. 특히, 도시 내의 많은 노후주거지의 정비가 소단위 정비 방식이 아닌 대규모 공동주택으로 개발된 이유는 열악한 기반시설의 제공, 저층주거지의 문제점 개선, 주택의 보급률 증가 등 여러 이유가 있지만 이 중 가장 큰 이유는 개발 사업자의 이익창출을 위해서이다. 서울시와 같은 도심에서는 토지 보상비가 매우 높기 때문에 사업타당성을 위해서 높은 아파트가 아니면 개발이 어렵기 때문이다. 실제 여러 재개발 지구에서 고도제한으로 인해 고층아파트가 들어설 수 없는 지역은 재개발이 이루어질 확률이 매우 희박하며 만약 이루어진다 하여도 매우 고급 아파트가 아닌 이상 이익을 창출하기 어렵다. 하지만 실제 건설비용보다는 대규모 공동주택 중심의 정비 방식의 진행에서 발생하는 여러 간접비용이 크기 때문이기도 하다. 이러한 이유로 인해 기반시설부담금을 고려하면 수도권을 제외하고는 기존 권리자가 얻을 수 있는 이익을 확보하기 어렵다. 반면, 소단위 정비방식은 정비기간이 짧고 정비과정에서 발생하는 간접비용이 대단위 공동주택 개발에 비해 매우 적으며, 대부분 기반시설 정비에 따른 비용부담도 상대적으로 적어 대규모 정비방식보다 이익 창출 측면에서 유리하다는 인식이 생겨나고 있다. 하지만 일반적으로 거주자들은 아파트가 재산불리기에 유리하다는 환상을 가지고 있기 때문에 주민동의에 의한 정비방식의 변경이 쉽게 이루어지지는 않을 것이다. 그러나 최근 들어 재정비촉진사업 등 대규모 주거지 정비사업에 대한 부정적이 인식이 커져가고 마을만들기 시범사업으로 인한 성공사례가 나옴에 따라 이에 대한 인식이 향상되면서 가능성을 보이고 있다. 따라서 이를 토대로 저층주거지역의 체계적인 관리와 개발을 목적으로 하고, 저층주거지의 장점이 경제적인 가치로 연결될 수 있는 정비방안에 대해서 아래와 같이 제언을 하고자 한다. 첫째, 기존 도시공간구조를 유지하는 소단위 정비사업 촉진이다. 소필지·밀집형 주거지는 각 필지가 가로공간과 긴밀한 관계를 갖고 있으며 이러한 구조는 추후 도시 공간 내에서 개발과 여건의 변화에 대응할 수 있는 유기적인 구조로 이루어져 있다. 이러한 공간구조는 대단위 전면철거 개발에 의하여 이들이 갖고 있는 공간적 특징을 소멸시키고 있다. 그 공간의 고유한 특징을 품고 있는 장소성이 소멸되고 골목, 가로중심의 생활터전으로 형성된 가로의 활력이 사라지게 된다. 또한 다양한 규모 및 형태의 주택의 멸실로 주거유형의 획일화가 우려되며, 자연적으로 만들어진 사회적 융합체계와 커뮤니티가 무너지게 된다. 이와 같은 이유로 우리는 저층주거지를 보존하여 기존 도시공간구조를 유지해나가야 할 것이며 이를 위한 방안으로서 소단위 정비를 촉진시킬 수 있는 방안을 마련해나가야 할 것이다. 둘째. 저층주거지의 기반시설 확보방안 제시가 필요하다. 저층주거지의 경우 가장 큰 문제점으로 대두되는 것이 기반시설 확보 부분이며 이에 따라 기반시설이 극히 열악한 지역은 소단위 정비가 어려운 점이 사실이다. 대규모 공동주택의 경우 낮은 건폐율로 인해 넓은 오픈스페이스와 이에 따른 충분한 기반시설 확보가 가능하다. 또한 이러한 공동주택 개발방식의 경우 기반시설 마련 비용을 대부분 공공이 아닌 사업시행 주체가 부담해 왔다. 이에 따라 주변지역과의 기반시설이 연계가 되지 않아 이러한 대규모 공통주택의 경우 도시공간 내 섬처럼 폐쇄적인 구조를 형성하게 되었다. 이와 같은 문제를 해결하기 위해 소단위 정비를 추진하기 위해서는 무엇보다 기반시설 설치비용의 마련이 우선이다. 공공이 단독적으로 재원을 조달하기에는 한계가 있으며 결합개발과 같은 다양한 방식으로 기반시설이 제공될 수 있는 방안을 모색하는 것이 필요하다. 셋째, 마을단위 정비 지원사업의 통합화 도입이다. 현재 소규모 마을단위의 정비사업이 활기를 띠고 이에 대한 많은 공공의 지원 등이 이루어지고 있다. 하지만 대부분의 정비방안은 개별 시설의 마련 등의 사업성격이 많으며 인접한 지역이라도 개별적으로 이루어져 연계성이 부족하고 이에 따라 그 효과가 떨어지고 있다. 이와 같은 문제를 해결하기 위하여 마을단위의 종합적인 주거지 재생을 위해서는 정비구역 내 거주민들의 적극적인 참여를 바탕으로 다양한 공공지원수단과 정비수단을 조합하는 방식이 필요하다. 끝으로 노후 저층주거지의 가장 큰 문제점은 물리적인 생활환경의 낙후로서 이러한 마을단위의 주거지 재생을 실현하기 위해서는 물리적 재생이 반드시 필요하다. 하지만 여기서 물리적 정비에 그쳐서는 안되며 공동체 재생을 위한 지원사업도 함께 결합되어야 한다. 그러나 우리나라의 주거지 재생관련 지원정책은 물리적 재생과 사회‧경제적 재생이 서로 연계되지 못하고 개별적인 사업으로 추진되어 더 큰 효과를 낼 수 있음에도 불구하고 한계에 부딪혀 있다. 또한 이러한 지원정책은 대부분 단발적으로 일어나며 지원사업이 종료된 이후에는 지속적인 관리가 부재하여 그 당시에는 성공한 사업이었음에도 불구하고 성과 보여주기식의 한계로 사후관리체계의 부재에 대한 문제점을 보여주고 있다. 따라서 노후한 저층주거지역의 재생효과를 높이기 위해서는 지원정책을 물리적 개선 프로그램과 공동체 구성 프로그램을 연계하여 종합적으로 운영할 수 있는 기반이 마련되어야 할 것이며 여기에 지속성을 위한 관리방안도 통합적으로 마련도 함께 수반되어야 할 것이다.