건설경제 2016년 3월 10일자 기사입니다. 이인근(LH토지주택연구원 원장) 주거환경 개선사업은 도시의 취약한 주거환경을 개선하기 위해 LH나 지방공사 등이 공익 목적으로 시행하는 도시정비 사업이다. 그 공익적 취지에도 불구하고 2013년 말 2단계 국고 지원 종료, 최소한의 수익성 확보 여건 제한 등으로 인해 사업 추진 여건이 악화되면서 지역사회의 요구에 적절히 대응하지 못하고 있다.최근 LH는 이러한 한계를 극복하기 위해 기존의 전면 매수를 대신하는 관리처분 방식의 도입 이외에도 수익시설 복합화 방안 등 자구책 마련에 한창이다. 수도권 내 민간 주택재개발 사업도 부진을 면치 못하는 여건에서, 지난해 뉴스테이 정책을 접목한 정비사업 활성화 방안은 주거환경 개선사업을 시행하는 LH 등 공공 시행자의 사업 방식 다각화 측면에서 눈여겨볼 필요가 있다.인천시 청천2구역 재개발 사업이 그 대표적 사례로 일반분양 물량을 기업형 임대주택으로 전환하여 뉴스테이 사업자에게 조기 매각하는 것이 핵심 내용이다. 일반분양 리스크를 줄이기 위해 조기에 외부 투자자를 참여시키는 사업 방식을 적용하는 것이다. 조합은 리츠(REITs)를 통해 미분양 리스크를 완화하여 정비사업을 안정적으로 추진할 수 있고, 일반분양 촉진에 필요한 각종 부대비용 절감 효과를 기대할 수 있다. 이를 통해 정부는 청천2구역 재개발 사업에서만 뉴스테이 3200여가구를 확보할 수 있게 되고, 해당 조합은 2010년 시행인가 후 사실상 중단되었던 사업을 재개할 수 있게 되었다.하지만 기존 정비사업에 뉴스테이를 활용하기 위해서는 일반분양 물량을 시세보다 저렴하게 리츠에 매각해야 하기 때문에 해당 조합원들의 동의가 뒷받침되어야 한다. 일반분양 가격의 하향 조정은 궁극적으로 개별 조합원의 분양가격에 영향을 미치기 때문이다. 그럼에도 불구하고 청천2구역은 전체 조합원 94%의 찬성이라는 절대적 지지를 바탕으로 뉴스테이를 적용할 수 있게 되었다. 시장 여건을 감안하여 개발이익에 대한 눈높이를 낮춤으로써 실리를 추구하는 방향으로 조합원을 설득한 결과라 할 수 있을 것이다.또 다른 예로 인천시 십정2지구 주거환경 개선사업을 들 수 있다. 인천시가 인천도시공사를 시행자로 지정하고, 주거환경 개선사업에 뉴스테이 정책을 도입한 사업화 방안을 검토·추진 중에 있다.그렇다면 주거환경 개선사업의 공공 시행자가 유념해야 할 이 두 사례의 유사점과 차이점은 무엇일까? 청천2구역과 십정2지구는 모두 동일하게 관리처분계획을 통해 종전 그리고 사후 자산의 권리가액을 조정하는 기법을 적용하게 된다. 하지만 청천2구역 재개발 사업이 시행자인 조합과 조합원이 최종적으로 리스크를 책임지는 구조라면, 십정2지구는 사업 시행자인 인천도시공사가 모든 리스크를 떠안게 된다.주거환경 개선사업은 재개발 사업과 달리 조합을 설립하지 않으며 권리와 의무 행사 주체로서의 조합원이 없는 사업이기 때문이다. 따라서 주거환경 개선사업을 시행하는 지방공사나 LH 등 공공 시행자 입장에서는 뉴스테이 적용에 따른 종합적인 리스크 관리 방안 마련과 함께 종전 및 사후 자산에 대한 객관적이고 타당한 평가 설계 및 관리처분계획 수립 등이 핵심 현안이 될 것이다. 또한 사업 전 과정을 원만히 추진할 수 있도록 관리처분계획상 권리자를 대상으로 뉴스테이 리츠에 대한 매각 조건의 충분한 이해와 설득, 의견수렴 절차상의 주요 이슈들을 반드시 염두에 두고 적절히 대응해야 할 것이다.앞에서 언급한 것처럼 정비사업과 연계한 뉴스테이의 적용은 중단된 정비사업의 일부 회생을 도모하는 동시에 뉴스테이 정책 실행을 지원할 수 있다는 점에서 그 의미가 크다. 일부 시범사업을 계기로 또 다른 주거환경 개선사업지구로 뉴스테이 정책을 확대 실행하기 위해서는 사업자에 대한 세제 혜택, 기금 융자 이외에도 다양한 유인책의 확대가 필요하다. 하지만 보다 근본적으로는 공익사업으로서 주거환경 개선사업의 수요에 대응할 수 있도록 국고 지원 방안의 현실화가 절실하다. 2013년 수요조사 당시 전국의 주거환경 개선사업 수요는 348개 지구에 이르지만, 공공 시행자의 자구 노력만으로는 일부 사업지구에 대응하기도 역부족이다.일차적으로는 도시 주거환경 수준의 적정 관리를 위한 정책 프로그램으로서 주거환경 개선사업의 위상과 역할, 이를 뒷받침하기 위한 최소한의 국고 지원방안 등에 대한 재검토가 필요하다. 아울러 공공 시행자의 일부 손실 보전을 위해 국가나 지자체의 실질적인 지원 노력이 필요하다. 즉 기반시설 설치·정비 등에 대한 장기 저리융자 지원 확대방안을 고려할 필요가 있다. 이 외에도 사업지구 내 국·공유지 무상양여를 위한 지원이나 일부 국·공유지 매입에 대한 주택도시기금의 무이자 융자 지원 등도 적극적으로 검토할 필요가 있다.끝으로 리츠 매입물량의 임대기간 종료 후 미분양분에 대한 공공임대주택으로의 매입 확약 지원방안 등도 고려되어야 할 것이다. 이러한 노력들이 병행되어야 사업 방식 다각화를 통해 다시금 주거환경 개선사업의 동력이 확보된 상황에서라야 그 지속가능성을 담보할 수 있지 않을까 판단된다.